אם אתם גרים בשכירות אבל לא תהיו בדירה למשך זמן די ממושך, הנכס ממש לא חייב לעמוד ריק ולצבור אבק. זה הזמן שלכם להכניס לשם סאבלט – שוכר זמני שיגור שם במקומכם עד שתחזרו וגם ישלם שכירות, או לפחות חלק ממנה. רוצים לדעת איך לערוך חוזה סאבלט מקיף וליהנות מהיתרונות של השכרת הנכס שאתם שוכרים? המומחים של פורטל חוזה מנצח כאן לעשות לכם סדר.
מהו חוזה סאבלט?
חוזה סאבלט, הידוע גם כחוזה שכירות משנה, הוא הסכם משפטי המאפשר לשוכר ראשי להשכיר את הנכס שהוא חתום עליו לאדם אחר (שוכר משנה). בהסכם כזה השוכר הראשי הופך למעין בעל בית ביחס לשוכר המשנה, אבלהוא עדיין מחויב לבעל הנכס המקורי על פי חוזה השכירות המקורי. חוזה סאבלט נפוץ במצבים שבהם השוכר הראשי צריך לעזוב את הנכס לתקופה מסוימת, אך עדיין נמצא בתוך תקופת השכירות שלו, למשל כשהוא נעדר באופן זמני בשל עבודה, לימודים או שהות ממושכת בחו"ל. במקום לשלם שכר דירה על נכס ריק, השוכר יכול להעביר את הנכס בשכירות משנה ולכסות חלק מעלויות השכירות שלו. כמו כן, חוזה סאבלט עשוי להתאים לשוכרים המחפשים פתרון זמני וגמיש יותר מאשר חוזה שכירות ארוך טווח, למשל סטודנטים שצריכים דיור לסמסטר אחד או אנשים המגיעים לעיר לפרויקט עבודה של כמה שבועות.
היתרונות והחסרונות של חוזה סאבלט
היתרונות העיקריים של חוזה סאבלט הם הגמישות והנוחות שהוא מציע לשוכר הראשי. במקום להישאר מחויב לנכס שאינו בשימוש, השוכר יכול להעביר את הנכס לשוכר אחר ולחסוך בעלויות. עבור שוכר המשנה, חוזה סאבלט מאפשר להשיג דיור זמני במחיר סביר ובתנאים נוחים.
מצד שני, חוזה סאבלט מייצר מערכת יחסים מורכבת יותר בין שלושה צדדים – בעל הנכס המקורי, השוכר הראשי ושוכר המשנה. הדבר עלול ליצור קשיים בתחומי האחריות, בתשלומים ובתחזוקת הנכס. בנוסף, לא כל חוזי השכירות מאפשרים לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה בלי אישור מפורש מבעל הנכס.
מה צריך לכלול חוזה סאבלט?
חוזה סאבלט צריך להיות מפורט וברור, ולכלול את כל התנאים וההתחייבויות של הצדדים. אלו הם הסעיפים העיקריים שכדאי לכלול בחוזה:
- הפרטים של שוכר המשנה ומשכיר המשנה – יש לציין בחוזה את הפרטים המלאים של שני הצדדים – השמות, מספרי תעודות הזהות והכתובות של השוכר הראשי (שהוא משכיר בסאבלט) ושוכר המשנה (שמגיע לשכור את הדירה באופן זמני). פרטים מלאים ומדויקים חשובים ליצירת הסכם מחייב ולצורך יצירת קשר בין הצדדים
- תאריכי ההתחלה והסיום של תקופת השכירות – בחוזה סאבלט יש לקבוע במדויק את מועד תחילת תקופת השכירות ומועד הסיום שלה. חשוב שהתאריכים יהיו תואמים לתקופת השכירות שיש למשכיר המשנה על פי החוזה המקורי מול בעל הנכס. כדאי גם להגדיר אם וכיצד ניתן להאריך את תקופת השכירות במידת הצורך
- גובה דמי השכירות ומועדי התשלום – סעיף חשוב בכל חוזה סאבלט הוא קביעת גובה שכר הדירה שישלם המסבלט לשוכר הראשי. יש לפרט את הסכום, את אופן העברת התשלומים ואת התאריכים המדויקים בכל חודש שבהם יועברו התשלומים. כדאי להבהיר גם מה יקרה במקרה של איחור בתשלום
- תנאים מיוחדים וסעיפים נוספים – בהתאם לנסיבות הספציפיות של העסקה, ניתן לכלול בחוזה הסאבלט תנאים מיוחדים כמו תשלומים נוספים עבור חשבונות (חשמל, מים, גז), הסדרי ניקיון ותחזוקה של הנכס, תנאים לגבי ביטוח ואחריות, מגבלות על שימוש בנכס (כמו הכנסת בעלי חיים) ועוד. ככל שהחוזה מפורט ויסודי יותר, כך הסיכוי למחלוקות עתידיות קטן
סיכונים והתמודדות עם חוזה סאבלט
למרות היתרונות של חוזה סאבלט, חשוב להיות מודעים לסיכונים שלו ולדעת כיצד להתמודד איתם. בחוזה סאבלט השוכר הראשי עדיין נושא באחריות כלפי בעל הנכס המקורי. גם אם שוכר המשנה אינו משלם שכר דירה או גורם נזק לנכס, השוכר הראשי יהיה זה שיפצה את בעל הנכס. לכן חשוב שהשוכר הראשי יוודא שהחוזה כולל סעיפים המגינים עליו במקרים כאלה. מצד שני, שוכר המשנה אחראי כלפי השוכר הראשי לתשלום שכר הדירה במועד ולשמירה על תקינות הנכס. כדאי לכלול בחוזה סעיפים הקובעים פיצוי במקרה של הפרת החוזה.
אם שוכר המשנה מפר את תנאי החוזה, למשל על ידי אי תשלום שכר דירה או גרימת נזקים לנכס, על השוכר הראשי לפעול בהתאם לסעיפים הרלוונטיים בחוזה. פעולות אפשריות כוללות הודעה רשמית על הפרת חוזה, דרישה לתשלום מיידי, חילוט פיקדון (אם קיים) ובמקרים קיצוניים אף פינוי מהנכס. בכל מקרה, רצוי למצות את הדברים בהידברות לפני נקיטת הליכים משפטיים.
לפני חתימה על חוזה סאבלט חשוב לוודא שבעל הנכס המקורי מסכים להסדר הזה. רוב חוזי השכירות כוללים סעיף המחייב את השוכר לקבל אישור מפורש לסאבלט. אם השוכר הראשי מפר תנאי זה, הוא עלול להסתכן בתביעה או בפינוי מהנכס. תמיד כדאי ליידע את בעל הנכס בכתב ולקבל את הסכמתו לחוזה הסאבלט.
שימוש בשירותים מקצועיים כמו עורכי דין המתמחים בדיני שכירות או פלטפורמות דיגיטליות כמו פורטל חוזה מנצח יכול לסייע רבות בהכנת חוזה סאבלט מקיף ומאוזן, שמונע סיכונים ומחלוקות עתידיות.
חוזה מנצח: "הטיפים שלנו לניסוח חוזה סאבלט מוצלח"
כדי שחוזה הסאבלט יהיה מוצלח ויתנהל ללא תקלות, יש לשים לב לכמה נקודות חשובות. בתור התחלה, גם אם מדובר בהסדר זמני או בין חברים, תמיד עדיף לערוך חוזה סאבלט בכתב. חוזה כתוב מפרט את כל התנאים וההתחייבויות של הצדדים, מונע אי הבנות ומספק הגנה משפטית במקרה של סכסוך. חשוב שהחוזה יהיה כתוב בצורה ברורה ופשוטה, כדי שכל צד יבין את תוכנו ומשמעותו.
כמו כן, תקשורת פתוחה ושוטפת בין כל הצדדים המעורבים – בעל הנכס, השוכר הראשי ושוכר המשנה – מאפשרת התנהלות חלקה של העסקה. חשוב ליידע זה את זה לגבי שינויים, עיכובים או בעיות שעולות במהלך תקופת השכירות. כדאי גם לקיים מפגשים או שיחות מעקב כדי לוודא שכולם מרוצים וכדי לטפל מוקדם ככל האפשר בכל סוגיה שמתעוררת.
על השוכר הראשי למסור את הנכס לשוכר המשנה במצב תקין וראוי למגורים, כולל ניקיון, תיקונים וכל הציוד הדרוש. מומלץ אף לתעד ולצלם את מצב הנכס לפני המסירה. באופן דומה, שוכר המשנה מתחייב בחוזה להחזיר את הנכס בתום התקופה במצב דומה, בהתחשב בבלאי סביר. ניתן לבצע בדיקה משותפת בסיום השכירות ולהשתמש בפיקדון (אם יש) כדי לכסות נזקים חריגים.
כמה מילים מאיתנו
אנחנו נתקלים לא מעט באנשים שנתנו לחברים שלהם לעשות סאבלט בדירה שלהם מבלי לערוך חוזה כתוב, והתעוררו בעיות שונות שהפכו את המצב לממש לא נעים. שימוש לא נאות בנכס, בלאי שהפך ללא סביר בכלל, הפרעה לשכנים ועוד – אפשר להימנע מאי הנעימויות באמצעות חוזה פשוט שמסכם את כל מה שמותר לעשות בדירה בזמן שאתם לא נמצאים. גם אם אתם מסבלטים את הדירה שלכם לאחותכם, תכינו אפילו דף אחד של הסכמות ביניכם כדי למנוע בעיות.
לסיכום
חוזה סאבלט יכול להיות פתרון נוח ויעיל עבור שוכרים שזקוקים לגמישות, אבל חשוב להקפיד על עריכת חוזה מסודר ומפורט ועל תקשורת רציפה בין כל הצדדים כדי להיות בטוחים שהדירה נשארת במצב טוב ושכולם יהיו מרוצים.
