משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחיים, אך לא תמיד הדרך אליה פשוטה. רבים נתקלים בסירוב מצד הבנק בשל סיבות שונות – החל מדירוג אשראי נמוך ועד להיעדר הון עצמי מספק. במקרים כאלה, חשוב להבין שלא מדובר בסוף הדרך, אלא באתגר שניתן להתמודד איתו. המאמר הבא מציג את הסיבות המרכזיות לדחיית בקשות משכנתא ומציע פתרונות מעשיים, כולל אפשרות לקבלת משכנתא למסורבים בבנק דרך גופים חוץ בנקאיים או בשילוב גורמים תומכים נוספים.
סיבות נפוצות לסירוב משכנתא
- דירוג אשראי נמוך: אחת הסיבות העיקריות לסירוב בקשה למשכנתא היא דירוג אשראי נמוך של מבקשי ההלוואה. דירוג אשראי משקף את רמת האמינות והיציבות הפיננסית של הלווים בעיני הבנק. אם יש להם היסטוריה של תשלומים באיחור, חובות או ניצול יתר של מסגרות אשראי, סביר שדירוג האשראי שלהם ייפגע וכתוצאה מכך הבנק עלול לסרב לבקשת המשכנתא.
- חוסר יכולת החזר: פרמטר חשוב נוסף שבנקים בוחנים הוא יחס ההחזר של ההלוואה אל מול ההכנסה החודשית. על מנת לקבל אישור למשכנתא, על שיעור ההחזר החודשי להיות בטווח סביר ביחס להכנסות מבקשי ההלוואה. אם הבנק מעריך שהחזר המשכנתא יהווה נטל כבד מדי על התקציב החודשי שלהם, הוא עשוי לסרב לאשר את ההלוואה בשל החשש ליכולת ההחזר לאורך זמן.
- היסטוריית תשלומים בעייתית: כאשר בוחנים בקשה למשכנתא, הבנקים מתייחסים להתנהלות הפיננסית בעבר כאינדיקציה להתנהלות עתידית. אם ההיסטוריה הפיננסית שלהם רצופה באירועים שליליים כגון חריגות מחשבון, צ'קים ללא כיסוי, עיקולים או פיגורים בתשלום הלוואות קודמות, סביר שהבנק יחשוש מחזרה על דפוס זה בעתיד ולכן יסרב לתת להם משכנתא בהווה.
- העדר הון עצמי מספק: גובה ההון העצמי שיש ברשותם למימון הרכישה משפיע גם הוא על סיכויי האישור לקבלת משכנתא. ככל שהם מציגים הון עצמי גבוה יותר מסך עלות הדירה, כך הבנק ייטה יותר לראות בהם לקוחות אמינים ובעלי יכולת כלכלית. לעומת זאת, העדר הון עצמי מספק עלול להוות חסם משמעותי בדרך לאישור המשכנתא, גם אם שאר הפרמטרים תקינים.
פתרונות אפשריים לקבלת משכנתא למסורבים בבנק
שיפור נתוני דירוג האשראי
אם הסיבה העיקרית לסירוב משכנתא למסורבים בבנק הייתה דירוג אשראי נמוך, הצעד הראשון הוא לפעול לשיפורו. עליהם לוודא שהם משלמים את כל החשבונות והתשלומים השוטפים בזמן, להימנע מיצירת חובות חדשים ולהקפיד על מסגרת האשראי שהוקצתה להם. כמו כן, עליהם לבדוק את נכונות הנתונים בדו"ח האשראי ולדאוג לתקן אי-דיוקים אם ישנם. לאחר תקופה של התנהלות פיננסית אחראית ויציבה, דירוג האשראי צפוי לעלות ובקשתם למשכנתא עשויה להתקבל בחיוב.
מציאת ערבים או שותפים למשכנתא
אופציה נוספת להתגבר על סירוב לבקשת משכנתא היא צירוף ערבים לחוזה ההלוואה. ערבים הם למעשה גורמים המתחייבים לשאת בתשלום המשכנתא למסורבים בבנק במקרה שמבקשי ההלוואה אינם מצליחים לעמוד בהחזרים. לרוב מדובר בבני משפחה קרובים בעלי איתנות כלכלית. לחלופין, ניתן לצרף שותף נוסף לרכישת הנכס שנתוניו הפיננסיים יחזקו את בקשת המשכנתא. שילוב של מספר לווים בחוזה מפחית את רמת הסיכון מבחינת הבנק.
פנייה למקורות אשראי חוץ בנקאיים
אם מוצו האפשרויות לקבלת משכנתא למסורבים בבנק מסחרי סטנדרטי, כדאי לבחון פנייה לגופים פיננסיים אחרים כגון קרנות השקעה, קופות גמל או משכנתא למסורבים המתמחות במתן הלוואות לאנשים עם פרופיל סיכון גבוה יותר. ארגונים אלו מוכנים ליטול סיכונים רבים יותר מהבנקים, אך בתמורה הם גם גובים לרוב ריביות גבוהות יותר והתניות נוספות.
הצגת הכנסה נוספת או נכסים אחרים כבטוחה
דרך נוספת לשכנע את הבנק לאשר בקשה חוזרת למשכנתא היא על ידי חיזוק מצבת ההכנסות והרכוש. הצגת מקורות הכנסה נוספים קבועים כגון שכר דירה מנכס אחר, תשואה מהשקעות או הכנסה מעסק עשויה להגדיל את סך ההכנסה הפנויה להחזר המשכנתא. לחילופין, שיעבוד של נכסים אחרים כגון רכב או קרקע לטובת הבנק כבטוחה להלוואה יכול להוות משקל נגד לסיכון שהוא לוקח.
טיפים להגשת בקשה מחודשת למשכנתא למסורבים בבנק
- ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות: כדי להימנע מסירוב נוסף ולהגדיל את הסיכוי לקבלת המשכנתא, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מקצועי. יועץ מנוסה מכיר את שיקולי הבנקים, יודע כיצד להציג את התיק הפיננסי של הלווים באופן החיובי ביותר ויכול להתאים עבורם את מסלול המשכנתא האופטימלי.
- הכנת כל המסמכים הנדרשים: לפני שניגשים להגשת בקשה חוזרת למשכנתא חשוב להיערך עם כל המסמכים הרלוונטיים. עליהם להכין מראש צילומים או מסמכים מקוריים של תלושי שכר, דפי חשבון בנק, הוכחות על הכנסות נוספות, הסכם רכישת הדירה, נסח טאבו ועוד. יש לוודא שכל המסמכים מעודכנים, אמינים ומסודרים. הצגת תיק מסמכים מלא ומרשים מראה על רצינות ואחריות ועשויה להשפיע לחיוב על החלטת הבנק.
- הסבר מפורט על השינויים בנתונים: אם מאז הבקשה הקודמת למשכנתא חל שיפור כלשהו במצבם הפיננסי, חשוב לתת על כך דגש. עליהם לצרף מסמכים ואסמכתאות המעידים על עלייה בהכנסות, ירידה בהוצאות, תוספת הון עצמי או כל שינוי חיובי אחר. יש להסביר בצורה ברורה ומנומקת מדוע הפרמטרים השתנו לטובה ומדוע כעת הם מהווים מועמדים טובים יותר לקבלת משכנתא מבחינת יכולת ההחזר וניהול סיכונים.
- התמקדות ביתרונות וחוזקות הבקשה: בנוסף להצגת השינויים שחלו, כדאי לשים דגש על הפרמטרים החיוביים והיתרונות שלהם כלווים. חשוב להדגיש את הוותק התעסוקתי, את היציבות בהכנסה לאורך זמן, נכסים נוספים בבעלותם, את האחוז הגבוה של ההון העצמי ביחס לשווי הנכס וכל פרט אחר שיכול לחזק את הבקשה. כדאי לנסות "למכור" את עצמם לבנק כלקוחות אמינים ורציניים עם סיכוי גבוה להחזר מלא של ההלוואה.
סיכום
סירוב לקבלת משכנתא אינו חייב להיות מכשול בלתי עביר. באמצעות שיפור ההתנהלות הפיננסית, ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות, והצגת נתונים מחודשים בצורה חכמה – ניתן להגדיל משמעותית את הסיכוי לאישור מחודש. כמו כן, עבור מי שעדיין מתקשה לקבל מימון מהבנקים, קיימות אלטרנטיבות כמו משכנתא למסורבים בבנק, שמציעות גישה חדשה ויצירתית להשגת ההלוואה הנחוצה לרכישת דירה. ההבנה, ההתמדה והבחירה באפיק הנכון – הם המפתח להצלחה.
